De echte kosten van een huis kopen in Málaga in 2026: alle belastingen en kosten uitgelegd

Koopt u in 2026 een bestaande woning in Málaga, reken dan op ongeveer 9–11% bovenop de koopprijs. Voor nieuwbouw is dat zo’n 12–13%. Het verschil zit in de belasting: bestaande woningen betalen 7% overdrachtsbelasting, nieuwbouw 10% btw plus 1,2% zegelbelasting. Hieronder leggen we stap voor stap alle kosten uit.

Bij de aankoop van een bestaande woning ergens in Andalusië – van de stad Málaga tot de Costa del Sol en de dorpen in het binnenland – betaalt u Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) tegen een vast tarief van 7%. Dit moet binnen 30 dagen na ondertekening van de akte worden betaald.

Een belangrijk detail: sinds 2022 berekent de Belastingdienst de ITP over het hoogste bedrag van de koopprijs en de valor de referencia, een officiële referentiewaarde die het Kadaster vaststelt. Koopt u onder die waarde, dan betaalt u toch belasting over de referentiewaarde. Controleer deze altijd vóór ondertekening.

Koopt u rechtstreeks van een projectontwikkelaar, dan betaalt u 10% btw (IVA) in plaats van ITP. Daarbovenop komt zegelbelasting (Actos Jurídicos Documentados, AJD) van 1,2% in Andalusië. Ontwikkelaars rekenen de btw meestal over elke termijnbetaling tijdens de bouw.

Elke aankoop wordt getekend bij een Spaanse notaris, die de identiteit controleert en de akte (escritura) opmaakt. Notariskosten zijn wettelijk vastgelegd en liggen meestal tussen €600 en €1.500. De inschrijving bij het Kadaster (Registro de la Propiedad) kost doorgaans enkele honderden euro’s tot ongeveer €1.000. Beide tarieven liggen vast en zijn niet onderhandelbaar.

Een Spaanse vastgoedadvocaat is niet verplicht, maar wij raden het sterk aan. Die controleert eigendom, schulden, bouwvergunningen en de VvE, beoordeelt contracten en regelt de inschrijving en belastingen. Reken op ongeveer 1,00 - 1,25% van de koopprijs plus 21% btw. Houd ook een klein budget aan voor uw NIE (fiscaal nummer voor buitenlanders, verplicht voor elke koper), een Spaanse bankrekening, vertalingen en, als u niet kunt reizen, een volmacht.

Financiert u de aankoop, dan rekent de bank een taxatie (€300–€600) en soms afsluitkosten. Sinds 2019 betalen banken het grootste deel van de notaris- en kadasterkosten van de hypotheek. Niet-ingezetenen kunnen meestal 60–70% van de koopprijs lenen, dus houd daar rekening mee bij uw eigen inbreng.

De bedragen zijn indicatief voor een aankoop zonder hypotheek. Tel bij financiering de hypotheekkosten erbij op.

• IBI (gemeentelijke onroerendgoedbelasting): meestal enkele honderden tot €2.000 per jaar, afhankelijk van de kadastrale waarde.

• VvE-kosten (comunidad): voor appartementen en afgesloten complexen, van ongeveer €50 tot enkele honderden euro’s per maand.

• Basura (afvalstoffenheffing), verzekering en nutsvoorzieningen.

• Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (Modelo 210): woont u niet in Spanje, dan betaalt u belasting over een fictief inkomen, ook als de woning leegstaat – 19% voor inwoners van de EU/EER en 24% voor anderen, over 1,1–2% van de kadastrale waarde.

1. Vraag naar de valor de referencia voordat u een bod doet.

2. Laat uw advocaat de woning controleren op schulden, achterstallige VvE-bijdragen en bouwkundige of planologische problemen.

3. Vraag om de laatste IBI-aanslag en de VvE-overzichten.

4. Houd naast uw eigen inbreng 10–13% van de koopprijs beschikbaar.

5. Betaalt u van buiten de eurozone, vergelijk dan aanbieders van valutatransfers – het verschil kan duizenden euro’s zijn.

Kopen in Málaga is overzichtelijk als u de cijfers van tevoren kent. Reken op ongeveer 9–11% extra voor een bestaande woning en 12–13% voor nieuwbouw, controleer de referentiewaarde vroeg en werk met een goede advocaat. Zo wordt de dag bij de notaris een feest in plaats van een verrassing. Baruch Real Estate begeleidt u van de eerste bezichtiging tot de sleuteloverdracht – neem contact met ons op voor een persoonlijk kostenoverzicht van de woning die u op het oog heeft.

Hoe hoog zijn de kosten koper in Málaga? Ongeveer 9–11% van de koopprijs voor een bestaande woning en 12–13% voor nieuwbouw.

Mogen buitenlanders een woning kopen in Málaga? Ja. U heeft alleen een NIE-nummer en een Spaanse bankrekening nodig. Ingezetenschap is niet vereist.

Wie betaalt de plusvalía? De verkoper betaalt normaal gesproken de gemeentelijke plusvalía en eventuele vermogenswinstbelasting.

Belastingtarieven per oktober 2026; laat ze altijd bevestigen door uw advocaat voordat u koopt.